• Olivier Besançon

    Olivier Besançon, vous êtes diplômé notaire, exerçant à titre salarié dans un office notarial de la région lyonnaise.

Propriétaire des locaux professionnels ?

Quel est le meilleur moyen d’acquérir ses locaux professionnels ?

Au préalable, pourquoi faire une distinction entre les moyens d’acquérir des locaux professionnels et ceux permettant d’acquérir son logement ?

Tout simplement parce que ces deux achats ne suivent pas les mêmes objectifs, tout du moins pas dans le même ordre de priorité.

L’aspect “plaisir” notamment a un rôle beaucoup plus important en ce qui concerne l’acquisition de son futur appartement ou de sa future maison que pour l’achat de son futur outil de travail.

Tandis que l’aspect économique et fiscal via la rentabilité a un rôle primordial dans l’acquisition de locaux professionnel, beaucoup moins présent dans l’achat de sa résidence principale.

 

Mais alors quels sont les différents moyens d’acquérir ses locaux professionnels ?

 

. Le premier moyen sera de faire acquérir les locaux professionnels directement par la société qui exerce son activité (soumise à l’impôt sur les sociétés).

D’un point de vue de l’optimisation fiscale et donc de la rentabilité du bien, cette solution laisse largement à désirer puisqu’elle ne permet aucune déduction si ce n’est les intérêts d’emprunt pendant sa durée. Une fois le crédit remboursé, la société sera propriétaire de ses “murs” et leur revente sera taxée comme un résultat d’activité sans abattement possible.

Par ailleurs, l’acquisition des locaux par la société exploitante va conduire à l’endetter gravement, et donc réduire à la fois sa capacité de développement et celle de financement auprès des banques.

Si vous êtes un professionnel indépendant, il faudra veiller à bien distinguer votre patrimoine professionnel du privé et être capable d’en justifier afin d’éviter tout problème en cas de contrôle fiscal.

 

. Le second moyen sera de constituer une société, dite société civile immobilière (SCI), dont l’objet sera d’acquérir les locaux professionnels en vue de les louer à la société d’exploitation ou directement à vous exploitant personne physique.

En agissant de la sorte, la SCI devra emprunter pour acquérir les locaux.

Pendant toute la durée du prêt, le paiement des échéances se fera au moyen des loyers que lui versera la société d’exploitation, par exemple une SARL, sous réserve que cela correspond à la valeur locative, sous peine de remise en cause par l’Administration Fiscale.

Les loyers versés par la SARL à la SCI seront considérés comme des charges déductibles du résultat et permettront donc une diminution de la base imposable.

Les loyers perçus par la SCI serviront à rembourser les échéances du prêt, ne générant ainsi aucun résultat donc aucune imposition.

Compte tenu de la durée du prêt immobilier, il y a de fortes chances, si vous suivez tous les conseils trouvés sur ce site, pour que vous ayez déménagé pour plus grand avant la fin du remboursement !

A défaut, il y aura une imposition supplémentaire au niveau des associés de la SCI, mais elle correspondra à des revenus. Il y aura donc un gain réel pour vous.

A noter, les associés de la SARL ne seront pas nécessairement ceux de la SCI. Cependant, pour une bonne entente entre les associés, si la situation le permet, il est préférable de garder les mêmes équilibres.

 

. Une solution alternative doit ici être évoquée...légèrement plus technique !

Si l’on reprend les mêmes structures que dans la situation précédente, il s’agit de faire acquérir la nue-propriété par la SCI et l’usufruit pour une durée déterminée par la SARL.

 

Qu’est ce que la nue-propriété ?

Pour faire simple, c’est un droit de propriété auquel on a retiré la jouissance du bien.

Qu’est ce que l’usufruit ?

Tout aussi simplement, c’est une partie du droit de propriété qui permet uniquement d’utiliser le bien.

Réunis entre les mêmes mains, on parle de pleine propriété.

Vous avez peut-être déjà entendu parler d’usufruit dans le cadre d’une donation qui vous aurait été consentie en nue-propriété par vos parents. Cela leur a permis de vous donner le bien tout en se gardant la possibilité, en tant qu’usufruitier soit  d’occuper le bien soit de percevoir les revenus tirés de sa location. On a alors du vous expliquer qu’à leur décès, vous deviendriez plein propriétaire du bien.

La solution ici envisagée est de limiter la durée de l’usufruit à une durée fixée dès l’origine, généralement entre 15 et 25 ans.

Cette solution nécessite soit de disposer d’un apport personnel, correspondant globalement à la valeur de la nue-propriété, soit d’être capable personnellement de supporter un emprunt du même montant puisqu’aucun loyer ne sera versé.

La SARL devra acquérir l’usufruit dit “usufruit temporaire” et pour cela emprunter le montant de cet usufruit uniquement et non celui de la pleine propriété.

Elle devra alors rembourser des échéances tous les mois mais n’aura aucun loyer à reverser à la SCI puisqu’elle sera usufruitière.

Une fois la période d’usufruit temporaire terminée, la SCI deviendra automatiquement pleine propriétaire sans aucune formalité ni frais, alors qu’elle n’aura financé que la valeur de la nue-propriété.

Elle consentira alors un bail à la SARL pour que celle ci puisse continuer à exercer son activité. Les revenus de cette location seront perçus par les associés de la

SCI puis fiscalisés.

D’un point de vue purement technique, plusieurs points :

. La ventilation entre la valeur de la nue-propriété et l’usufruit temporaire doit faire l’objet de calcul en fonction de la valeur de l’usufruit économique, calculée par un professionnel après expertise immobilière. Elle peut être faite en fonction du barème imposé par l’administration fiscale. Cependant cette solution est beaucoup moins intéressante ;

. La durée de l’usufruit temporaire doit correspondre à une réalité juridique ;

Ce schéma doit être fait dans le strict cadre de la légalité. Il doit correspondre à l’intérêt de chacune des deux sociétés et ne doit en aucun cas être fait à but purement fiscal sous peine de remise en cause par l’administration fiscale avec les conséquences liées.

Il nécessite l’intervention d’un professionnel spécialisé qui sécurisera juridiquement et fiscalement l’opération pour vous en engageant sa responsabilité.

Comme vous le voyez, il n’y a pas qu’une seule façon d’acquérir un bien immobilier. Certaines solutions peuvent d’ailleurs être appliquées aux biens non professionnels.

Quoi qu’il arrive si vous signez un compromis de vente avant de consulter votre notaire, demandez à ce qu’il soit inséré une faculté de substitution !

Cela vous laissera une plus grande latitude pour choisir le mode d’acquisition le plus adapté !

 

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